10 Forces et Faiblesses du Taux Global d’Actualisation (TGA)

Un TGA se calcule par la division du revenu net normalisé par la valeur. C’est la rentabilité de l’immeuble s’il n’y a pas d’hypothèque. Si on divise par la valeur marchande, on calcule un TGA marchand. Si on divise par la valeur économique, on calcule un TGA économique. Une fois que l’on a calculé le TGA de quelques comparables, on divise le cash flow de l’immeuble analysé par le TGA moyen. On obtient une évaluation de la valeur de cette immeuble.

Le taux global d’actualisation a plusieurs avantages :

1) Simplicité

Une fois le revenu net calculé, il est facile et simple de calculer le TGA. Ou si vous utiliser le TGA de comparables, vous pouvez diciser le revenu net par ce TGA moyen pour estimer la valeur de l’immeuble.

2) Tient compte des dépenses

Comme le revenu net est utilisé, les dépenses spécifiques à l’immeuble (ou dans certains postes les dépenses normalisés selon la grille de la SCHL). Bref, cela permet de mieux comparer des pommes avec des pommes.

3) Outil de comparaison

C’est un calcul populaire et souvent utilisé pour comparer des immeubles. On ne tient pas compte du degré de financement différent de chaque immeuble. Le revenu net est un meilleur outil de comparaison que le revenu brut.

4) Mesure universellement utilisée

Les banquiers, les évaluateurs, les investisseurs sont tous familiers avec ce calcul.

Mais le TGA a des déficiences :

5) Revenus nets surévalués

Plusieurs investisseurs « oublient » d’inclure toutes les dépenses. Certains vont utiliser un revenu net normalisé alors que d’autres vont utiliser leur estimé des dépenses réelles.

6) Assume un revenu net constant

Si le revenu net est appelé à varier significativement dans le futur, le calcul du TGA est peu fiable. Dans le calcul, on prend un revenu net sur 12 mois et on assume qu’il va rester constant.

7) Pas un calcul de rentabilité ou de rendement

La rentabilité et le rendement se calcule en fonction de votre mise de fonds. Le TGA ne tient pas compte du niveau d’endettement.

8) Pas un bon outil décisionnel

Si vous basez votre décision d’achat principalement sur le TGA vous risquez de vous mettre dans le trouble. Particulièrement si le cash flow varient selon les années, je vous conseille d’estimer les cash flow pour chaque année et de les actualiser. La valeur actuelle nette (VAN) vous permet de mieux déterminer si c’est un bon achat.

9) Plus approprié pour un immeuble commercial

Le TGA moyen est environ 5% sur l’île de Montréal et varie relativement peu pour la plupart des immeubles en bon état. Pour les immeubles commerciaux et industriels, les TGA varient beaucoup plus selon les secteurs , à l’intérieur d’un même secteur et selon l’emplacement. Les TGA moyens au centre-ville de Montréal sont de: 7,5% pour un hôtel, 5,5% pour le commerce au détail, 5,25% pour des bureaux de catégorie A, 5,75% pour des bureaux de catégorie B et 6,5% pour de l’industriel de catégorie B.

10) Pas un outil précis pour évaluer la valeur d’un immeuble

Prenons un exemple. Le revenu net est de 30 000$. Avec un TGA de 5% la valeur est de est de 600 000$. Si vous prenez un TGA de 5,25%, la valeur de l’immeuble est de 571 429$. L’écart de valeur est important.